Les derniers mois ont vu de nombreux changements apparaître en matière de fiscalité immobilière. L’année 2013 s’annonce être une année charnière pour les particuliers ayant la volonté de devenir propriétaire. Présentation de 5 points clés liés à l’investissement immobilier :
1. SURTAXE SUR LES PLUS-VALUES
A compter du 1er janvier 2013, une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 € est instaurée pour les ventes de résidences secondaires et de biens d’investissement. Cette surtaxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir, ni aux cessions de résidences principales. C’est au moment de la signature de l’acte authentique de vente que le versement de la surtaxe est effectuée par le notaire. Ainsi, cette surtaxe s’ajoute au taux global d’imposition des plus-values fixé à 34,5% (réparti entre les taux forfaitaires -19%- et les prélèvements sociaux -15,5%-)
Les abattements pour la plus-value d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, applicable depuis le 1er février 2013 sont de :
- 2% par an dès 5 ans de détention
- 4% par an dès 17 ans de détention
- 8 % par an dès 24 ans de détention
Donc, l’exonération totale de la plus-value n’intervient qu’après 30 ans de détention. Il est cependant important de souligner que la plus-value sur la résidence principale est toujours exonérée d’impôt.
2. CHANGEMENT DE TVA SUR L’IMMOBILIER NEUF
Les ventes entre particuliers de biens immobiliers acquis VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) et datant de moins de 5 ans sont désormais exclues du régime de la TVA, au même titre qu’un bien acquis dans l’ancien.
En 2013, l’achat de biens immobiliers neufs a une TVA de 19,6% tandis que l’achat de logements sociaux est taxé à hauteur de 7%.
Dès 2014, ces taux passeront de 19,6% à 20% et de 7% à 10%.
3. LE DISPOSITIF DUFLOT REMPLACE LE SCELLIER
Plus de contraintes en matière locative mais des taux de réduction d’impôt plus importants.
Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
La loi de défiscalisation Duflot permet la réduction d’impôt est fixée à 18% pour les logements situés en métropole et à 29% pour ceux réalisés outre-mer. Calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 €, cette réduction d’impôts est répartie sur une période de 9 ans, de façon linéaire.
Exemple :
- Investir en Duflot à hauteur de 200 000 €, c’est avoir une réduction d’impôts de 36 000 €, soit 4 000 € de déduction par an pendant 9 ans.
- Investir en Duflot à hauteur de 300 000 €, c’est avoir une réduction d’impôts de 54 000 €, soit 6 000 € de déduction par an pendant 9 ans.
Comment est calculée la réduction d’impôts ?
Quelque soit la zone concernée, le prix de vente d’un bien immobilier est plafonné à 5 500€ / m²
Exemple :
Monsieur Dumont acquiert un bien immobilier de 42m² d’une valeur de 300 000 €. La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 42m² x 5500 €, soit 231 000 €
Quels sont les investissements concernés ?
Les investissements concernés sont :
- Les logements achetés neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement),
- Les logements que le contribuable fait construire,
- Les logements réhabilités ou transformés (sous certaines conditions)
Quelles sont les conditions à respecter ?
Plusieurs conditions sont à respecter :
- Les logements neufs doivent être situés dans des zones géographiques conformément à la politique de zonage de Cécile Duflot, qui permet une meilleure redistribution du mécanisme en ciblant les zones où le manque de logements neufs est important.
- Respecter d’un haut niveau de performance énergétique (norme BBC ou RT2012).
- Les logements doivent être loués nus à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans, dans un délai de 12 mois maximum après la date d’achèvement de l’immeuble (ou après la date d’acquisition si elle est postérieure).
Il est important de noter que la location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret annuellement. Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable.
4. LE PTZ+ : MOINS DE BÉNÉFICIAIRES MAIS TOUJOURS INTÉRESSANT
Qu’est-ce que le PTZ+ ?
Le PTZ+ (ou Prêt à Taux Zéro) est destiné aux primo-accédants souhaitant acquérir leur première résidence principale. Délivré sous certaines conditions de ressources, le PTZ+ ne finance qu’une partie de l’investissement. Il doit donc être complété par des apports personnels et un autre prêt immobilier.
Il est essentiel de noter que le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique (norme BBC ou RT2012).
Le PTZ+ en 2013
La version 2013 du PTZ+ a diminué le niveau maximum de ressources nécessaires pour jouir de ce dispositif. Ainsi, en fonction de la politique de zonage, les ressources pourront atteindre entre 18 500 € et 36 000 €. Le PTZ+ est donc particulièrement favorable aux foyers dits modestes.
5. DURCISSEMENT DE LA TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS
Précédemment applicable sur des zones d’urbanisation de plus de 200 000 habitants, la taxe sur les logements vacants l’est désormais dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants ainsi que dans les communes où le besoin en logements neufs est important (différentiel entre l’offre et la demande de logements).
Précédemment fixée à 30 jours consécutifs par an, la durée d’occupation minimale du bien a été fixée à 90 jours pour échapper à la cette nouvelle taxe.
Enfin, si le taux d’imposition reste fixé à 12,5% de la valeur locative lors de votre première année d’imposition, il sera porté à 25% dès la seconde année d’imposition.